Calcul du taux d'endettement immobilier 2026 : Norme HCSF et simulateur
Depuis 2022, la norme HCSF impose un plafond strict de 35 % de taux d'endettement. Comprendre ce calcul est devenu indispensable avant de déposer un dossier de financement immobilier.
Qu'est-ce que le taux d'endettement ?
Le taux d'endettement (ou taux d'effort) mesure la part de vos revenus nets mensuels consacrée au remboursement de l'ensemble de vos crédits :
Taux d'endettement = (Total mensualités / Revenus nets) × 100
La règle HCSF 35 % depuis 2022
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a rendu contraignante en janvier 2022 la règle des 35 % de taux d'endettement maximum. Les banques ne peuvent plus dépasser ce seuil sauf dans 20 % des cas, en priorité pour la résidence principale et les primo-accédants.
Ce que les banques comptabilisent dans vos charges
- Mensualités de crédit immobilier (y compris assurance emprunteur)
- Mensualités de crédit à la consommation en cours
- Loyers de crédit-bail ou LOA
- Note : les revenus locatifs sont généralement intégrés aux revenus avec un abattement de 30 %
Calculateur de taux d'endettement
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Verdict
Dossier solide, sous la norme HCSF
Comment améliorer votre taux d'endettement ?
- Allonger la durée du prêt pour réduire la mensualité (au prix de plus d'intérêts payés)
- Rembourser les crédits conso avant de déposer votre dossier
- Augmenter l'apport pour réduire le capital emprunté
- Co-emprunteur : combiner les revenus pour abaisser mécaniquement le ratio
- Optimiser les loyers pris en compte (certaines banques retiennent 70 à 80 % des loyers)
Sources officielles
- economie.gouv.fr : Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF)
- banque-france.fr : Décision HCSF sur les critères d'octroi
- service-public.fr : Crédit immobilier et conditions d'emprunt