Simulateur LMNP 2026 : Micro-BIC ou Régime Réel — lequel choisir ?
Le choix du régime fiscal LMNP peut représenter plusieurs milliers d'euros d'économies par an. Pourtant, la majorité des loueurs meublés restent sur le Micro-BIC par défaut. Ce guide détaille la différence et un simulateur interactif calcule votre situation exacte.
Sommaire
Qu'est-ce que le statut LMNP ?
Le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un statut fiscal qui s'applique aux propriétaires qui louent un bien immobilier meublé à titre non professionnel. Ce statut ouvre droit à deux régimes fiscaux distincts, aux conséquences très différentes sur votre imposition.
Conditions du statut LMNP
- Le bien doit être loué meublé selon la liste réglementaire
- Recettes locatives inférieures à 77 700 € / an
- Recettes ne dépassant pas les autres revenus du foyer
- Au-delà, vous basculez en LMP (Loueur Meublé Professionnel)
Micro-BIC : la simplicité, mais au prix fort
Le régime Micro-BIC est le régime par défaut si vos recettes locatives sont inférieures à 77 700 €. Il applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers (71 % pour les meublés de tourisme classés). Le solde est taxé à votre TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux.
Avantage
Aucune comptabilité à tenir, déclaration simplifiée. Idéal si vos charges réelles sont faibles.
Inconvénient
L'abattement est forfaitaire. Si vos charges réelles dépassent 50 % des loyers, vous payez trop d'impôts.
Régime Réel : déduire toutes les charges, y compris l'amortissement
Le régime Réel Simplifié vous permet de déduire l'ensemble de vos charges réelles : intérêts d'emprunt, assurance PNO, frais de gestion, taxe foncière, travaux… et surtout l'amortissement comptable du bien et du mobilier.
L'amortissement LMNP est la clé : il permet de déduire chaque année une fraction du prix d'achat du bien (hors terrain) et des meubles, sans aucune sortie de trésorerie. Un bien à 200 000 € peut générer 6 000 à 8 000 € d'amortissement déductible par an.
Simulateur LMNP interactif
Ajustez vos paramètres pour comparer les deux régimes en temps réel
Paramètres
Tranche marginale d'imposition
Comparaison
Micro-BIC
Abattement forfaitaire 50 % — base : 6 000 €
2 832 € / an
Régime Réel
Charges + amortissements déduits — base : 0 €
0 € / an
Le régime réel vous ferait économiser
+2 832 € / an
Analyse simplifiée. Pour un calcul complet avec amortissement composant par composant :
Analyse LMNP complète (gratuit)Quand choisir le Micro-BIC ?
Le Micro-BIC est parfois plus avantageux dans des cas bien précis :
- Bien entièrement payé, sans intérêts à déduire
- Charges réelles très faibles (bien neuf, peu de travaux)
- TMI faible (11 % ou moins)
- Meublés de tourisme classés éligibles à l'abattement 71 %
Comment changer de régime ?
L'option pour le régime Réel doit être exercée avant le 1er février de l'année concernée, par courrier recommandé au SIE (Service des Impôts des Entreprises). Une fois exercée, elle est valable 2 ans et se reconduit tacitement.
Sources officielles
- service-public.fr : Statut LMNP et obligations déclaratives
- impots.gouv.fr : Revenus de location meublée
- bofip.impots.gouv.fr : Régime réel et amortissements BIC