Rendement locatif 2026 : Brut, net et net-net expliqués
Le rendement brut ne suffit pas pour évaluer un investissement locatif. Charges, fiscalité, vacance : voici comment calculer le rendement réel de votre bien.
Les trois niveaux de rendement
Pour comparer des investissements, il existe trois niveaux de rendement, de plus en plus proches de la réalité économique :
Brut
Loyers / Prix
Net
(Loyers − Charges) / Coût total
Net-net
Après IR + PS
Le rendement brut, une première approximation
Le rendement brut se calcule en divisant les loyers annuels par le prix d'acquisition. Facile à calculer, il permet de comparer rapidement des annonces. Un rendement brut entre 5 et 7 % est généralement considéré comme acceptable.
Rendement brut = (Loyer mensuel × 12) / Prix d'achat × 100
Le rendement net, bien plus réaliste
Intègre toutes les charges incombant au propriétaire : taxe foncière, assurance PNO, frais de gestion, provision pour travaux, vacance locative… et rapporte au coût total (prix + frais de notaire).
Le rendement net-net, la vraie performance
C'est le rendement après fiscalité. Il dépend de votre régime d'imposition (Micro-foncier, Réel, LMNP…) et de votre tranche marginale. C'est le seul chiffre qui reflète ce que vous percevez réellement.
Calculateur de rendement locatif
Brut, net de charges et net-net après fiscalité
Paramètres
Résultats
Rendement brut
Loyers / prix du bien
Rendement net
Après charges et vacance
Rendement net-net
Après IR 30 % + PS 17,2 %
Au-delà du rendement : le TRI
Le rendement ne mesure qu'un an donné. Le TRI (Taux de Rendement Interne) intègre le prix d'achat, les flux annuels, la revente et la fiscalité sur toute la durée de détention. C'est l'indicateur le plus complet pour comparer un investissement immobilier à d'autres placements. Zeyo calcule le TRI automatiquement, y compris après revente.
Sources officielles
- service-public.fr : Impôts sur les revenus locatifs
- impots.gouv.fr : Déclaration des revenus fonciers